过去一年，对冷暖感触最深刻的或许要数环京楼市的投资客。根据社科院的报告，去年环北京的廊坊房价下跌36%，大量投资投机者被套牢；燕郊房价也大跌三成，部分楼盘甚至10%首付“压房”。

环京迅速降温，一是源于高压调控，二是带动其上涨的北京也熄火了——北京的熄火同样源于调控。无论是跟北京过去的年份比，还是和其他城市比，2017年北京的楼市调控都是十分严厉的。

目前，大家关心的是，2018年北京的楼市会怎么走？我认为，全球加息周期和调控高压持续的大势下，今年北京的房价还将继续会压制，难有反弹；然而，鉴于2017年大量的刚需和改善型客群体的购房需求被压制，而去年的供地大增，且住建部明确表示要支持刚需和改善型购房需求，2018年，北京楼市成交量有望较大幅的增长。

调控不放松、利率上行的态势下

2018年北京的房价将继续被压制

最近一轮的楼市暴涨，肇始于2015年以来的降息降准。而如今，全球已进入加息时代。没有了货币的水，房价这艘船是很难往上走的，哪怕北京也不例外。

首先，从宏观的角度看，美联储加息以来全球已经进入加息时代。

中国虽然没有明确加息，但是去年12月14号当天，央行上调逆回购和MLF操作利率5个基点，以对冲美联储加息的影响。

业内普遍预测，2018年美联储还将加息3~4次，央行很有可能在2018年底跟进加息，不是不加息，只是时间早晚的问题。

另一边，商业银行受自身利益的驱动，借着调控的档口，早已经推动加息。过去一年，全国首套房贷平均利率已经由4.45%上涨到5.39%（如下图所示）！

首套房贷款利率持续上升，让不少刚需和投机客叫苦不迭。这主要是因为大家享受低利率的好处太久了，面对飙升的利率，就像一个在沿海生活久了的人，突然到了高原上，肯定会有点不适应。

其实，这才刚刚开始。因为，对大多数银行来说，当前房贷就已是低利润产品。未来一旦加息，商业银行必然也要继续上调房贷利率，以纾解获取的资金成本上涨带来的压力。

前不久，央行金融研究所所长孙国峰表示也表示，资产泡沫的背后就是银行的过度借贷，而过度借贷往往是由超低利率引起的。因此，不能给予市场长期处于低利率的预期。2018年利率上调几成定数。

而过去的历史无不表明，利率持续上升只抑制房价上涨，甚至会刺破资产泡沫。因此，指望北京楼市2018年反弹非常不现实。

其次，北京有风向标意味，在房住不炒的大势下断不会放松调控。

每过一段时间，市场上就会传出调控放松的消息，比如前几天就传言安徽合肥突破了限价。这些传言最终都被证明是谣言。

其实，自从提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后，就已经为房地产大局定了方向。这将是未来很长一段时间的指挥棒，只要长效机制没出台，就别轻易幻想调控会放松。

而北京的动作有风向标意味，全国人民都看着，断然不敢不讲政治。比如去年5月，北京主要的商业银行收紧房贷政策，首套房执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%，执行5.88%的年利率。顿时，“央行针对楼市‘定向加息’啦”的躁动和恐慌就迅速蔓延开来。

其实，早在北京之前，就已经有很多城市上调利率。但北京“定向加息”最为引人注目，因为北京是全国人民的北京，聚集了太多的目光，又是热点中的热点城市，一举一动起着风向标的作用。

北京打个喷嚏，其他城市就会感冒。随着北京“定向加息”，其他城市立刻跟进。在其他地方依然保持调控高压的情况下，北京断然不敢随意放松。

去年的大量住宅供地会增加供应

被压抑的需求释放将带动成交量

虽然价格反弹十分悬，但2018年北京的成交量有望较2017年大幅上涨。因为去年的北京供地大幅增加，势必会增大今年的供应，而这些供地上建成的房子要么限价，要么是共有产权住房，以及出租房，有利于刚需和刚改。随着住建部支持刚需和刚改的区别政策落地，前期被压抑的需求将得到释放，并带动成交量的上升。

如果仅从表面看，2017年，北京的楼市确实够惨，让人有足够的理由对2018年也悲观。比如，大量中介从月入三四万到成了失业者，只能改行送外卖或卖菜。

数据上，北京市住建委成交数据显示，2017年北京新建商品房成交2712.38亿元，环比2016年下跌45%，共成交52165套，环比2016年减少87026套。其中，居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房）成交2179.89亿元，环比2016年成交下挫47%。

与此同时，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%。与之对应的是，北京二手房价自去年5月份开始，连续8个月回落，去年12月份，二手住宅成交均价与4月高点相比，累计下跌幅度达到15%！新房量跌价涨，二手房量价齐跌，未来还好的了吗？

可是，眼睛看到的数据不一定是真实的。因为调控下，市场本来就是一个非正常的市场，数据同样也是存在问题的。

网签数据看似客观，但现在的市场，网签数据只能作为一个参考，因为大部分数据都存在巨大的问题。

首先，不少地方政府为了显示调控卓有成效，会人为的让网签数据会滞后——少则之后一个月，多则几个月，三四线城市滞后一两年都有可能。北京不会那么离谱。可是，为了让市场平稳，有关部门甚至不准链家公布小区成交的均价走势。

其次，我们知道，项目备案时间，是否可备案等等，都会影响到整个市场成交数量的对比。

总而言之，这种情况下，成交量和成交价格都是有很大水分的，你仅仅在这个基础上分析预判还是有问题的。

那么，被压制的需求从哪里可以看出来呢？！正所谓一叶落而知秋。以酒店式公寓为例，2016年，其成交面积约400万平方米，而到了2017年，因为调控变得异常严厉，此类房源被定性为违规项目，全年交易量只有约50万平方米！2016年400万平方米的成交量中，必然有投资投机的部分，但考虑到2014年北京该类房源的成交都有约100万平米，2015年约150万平米，很显然，不少正常的需求也被压制了。而2018年，这类前期被压制的正常购房需求会逐步

中原地产研究中心统计数据显示，2017年北京商品房住宅的土地供应量是2016年的整整7倍。同时，北京2017年还推出了共有产权房以及集体土地租赁入市等土地供应。

供应量的增加，加上今年住建部的调控方向从全面高压转为支持刚需和改善，将会带动2018年北京楼市成交量的上升。

需要注意的是，去年北京出让的住宅用地几乎全部为共用产权住房、“限房价”、竞地价”地块，并配建部分自持住宅物业，住宅供应多元化了。2018年北京的楼市，将会是一个限价商品房、共有 产权住房以及出租房三分天下的格局。对刚需来说，是一个可以考虑入手的时点。

另外，对于租房群体来说，权利也会得到更大的保障。去年十一月，北京住房租赁监管平台已正式上线，监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供服务。未来，平台还将推出信用租房等金融服务，引入“人脸识别”、“指纹”、“声纹”等技术，提高交易主体和房源的真实性。